COVID-19: TJ-PR abre precedente nos contratos de locação

Uma empresa de cosméticos procurou a Justiça e pediu que o valor do aluguel de uma loja no Centro de Curitiba não fosse cobrado integralmente. O espaço é utilizado para a venda de produtos de perfumaria e de higiene pessoal, mas, segundo a autora da ação, a pandemia causada pelo novo coronavírus afetou o negócio. Durante o fechamento do comércio não essencial, o faturamento da loja chegou a zero e segue baixo mesmo com a recente reabertura do estabelecimento.

A petição foi através do agravo de instrumento nº 0021672-48.2020.8.16.0000, da 14ª Vara Cível da Comarca de Curitiba. Após uma tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, os proprietários do imóvel aceitaram reduzir apenas 10% do valor do aluguel bruto de março e abril de 2020. Sem acordo, a empresa processou os locadores.

Em 1º Grau de Jurisdição, o pedido da empresa de cosméticos foi negado. Segundo o magistrado da 14ª Vara Cível de Curitiba, diante da ausência de uma solução consensual entre o locador e a locatária, “a interferência do Judiciário deve ser feita com cautela, para evitar um efeito cascata nas relações negociais, especialmente, considerando a excepcional situação de calamidade na saúde pública”. A autora da ação recorreu ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR).

Suspensão de 50% do valor do aluguel

Na terça-feira (12/05), ao apreciar a questão, o magistrado relator do processo em 2ª instância acolheu parcialmente o pedido da empresa. Na decisão liminar da 18ª Câmara Cível do TJ-PR, o Juiz Substituto em 2º Grau suspendeu a exigibilidade de 50% do valor do aluguel referente aos meses de março, abril e maio de 2020. Ele observou que a paralisação dos negócios afetará locatário e locador e que a solidez do grupo empresarial envolvido no processo não garantiria, indefinidamente, o faturamento necessário para o custeio de despesas mensais, como o aluguel das lojas físicas.

“A (perspectiva de) redução do faturamento em determinado período nãocaracteriza, em tese, motivo de força maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento do aluguel dos imóveis ocupados para o desempenho de suas atividades comerciais. Isto porque, nas obrigações de trato contínuo e que demandam prévia alocação de recursos para o custeio das despesas de curto prazo, resta atenuada a interferência das variações do mercado sobre o adimplemento da respectiva contraprestação. Com relação à pandemia da COVID-19, entretanto, não resta dúvida da imprevisibilidade do fato em sua magnitude, tampouco das consequências que já vem provocando”, fundamentou o magistrado. A decisão tem caráter provisório.

FUNDAMENTAÇÃO:

O juiz fundamentou sua decisão nos dispostivos da Lei do Inquilinato e no Código Civil na medida em que é do locador o ônus da impossibilidade de uso do bem para o fim a que se destina, nos termos do art. 22, III da Lei nº 8.245/1991, dos arts. 476 e 884 do CC, onde nenhum dos contratantes antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro, evitando o enriquecimento sem justa causa à custa de outrem.

No relatório, coloca-se que a situação atrai a incidência do art. 317 do CC, segundo o qual “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

A teoria da imprevisão nos contratos de aluguel é prevista no Código Civil, onde visa conter a onerosidade execessiva para uma das partes. Diante desta pandemia mundial, shoppings e galerias comerciais estão fechados, em função de decretos governamentais, que proíbem ou limitam a circulação do público em geral. O jurista Cândido Carneiro coloca a situação do Coronavírus como um instituito que causaria uma onerosidade excessiva e que incidiria para uma revisão contratual:

“Surge-se, então, o impasse: o Covid-19 é um excludente de responsabilidade? A meu ver, sim, e se enquadra na definição clássica de caso fortuito e força maior, prevista no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, com o rompimento do nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias (art. 396 do Código Civil). Esse fato imprevisto e superveniente à locação enseja a revisão dos contratos de locações comerciais, de um modo geral, com base nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil.” (CARNEIRO, Cândido, 2020).

Veja a decisão na íntegra clicando AQUI.